आगामी आर्थिक वर्ष २०८३/८४ को बजेटले घरजग्गा व्यवसायलाई प्रत्यक्ष रूपमा सम्बोधन गरेको छैन । किनकि यो क्षेत्रलाई चलायमान बनाउने मुख्य कुरा बजेटभन्दा पनि नीति–नियम र कानुनी सुधार हुन् । हामीले विशेष रूपमा ‘ल्यान्ड पुलिङ’ सम्बन्धी कानुन निर्माणको विषय बजेटमा समेटिने अपेक्षा गरेका थियौं । त्यो सकारात्मक रूपमा आएको छ । तर, व्यक्तिगत रूपमा घरजग्गा किनबेच गर्ने व्यक्तिहरूका लागि पुँजीगत लाभकर बढाइनु भने चिन्ताको विषय बनेको छ । हाम्रो सुझाव के थियो भने सरकारी मूल्याङ्कन र वास्तविक कारोबार मूल्यबीचको ठूलो अन्तर घटाउँदै करको दरलाई यथार्थपरक बनाउने । त्यसो गर्दा कारोबार बढेर राज्यको राजस्व समेत वृद्धि हुन्थ्यो । तर, बजेटले त्यसको उल्टो बाटो रोजेको देखिन्छ ।
कम्पनीमार्फत हुने कारोबारमा खासै परिवर्तन नभए पनि व्यक्तिगत कारोबारमा पुँजीगत लाभकर १० प्रतिशतसम्म पु¥याइएको छ । ५ वर्षभन्दा बढी स्वामित्वमा रहेको सम्पत्तिमा समेत करको दर ७.५ प्रतिशत पुगेको छ । यसले घरजग्गा कारोबारको लागत उल्लेखनीय रूपमा बढाउनेछ । उदाहरणका लागि एक करोड रुपैयाँको सम्पत्ति किनबेच हुँदा विभिन्न कर तथा शुल्क जोड्दा करिब साढे १७ लाख रुपैयाँ राज्यलाई बुझाउनुपर्ने अवस्था आउँछ । यसले बजारलाई थप महँगो र सुस्त बनाउन सक्ने जोखिम छ । बजेटलाई हेर्दा निजी क्षेत्रलाई प्रोत्साहन गर्ने संकेतहरू देखिएका छन् । पूर्वाधार विकास, सडक सञ्जाल विस्तार तथा विभिन्न क्षेत्रमा निजी क्षेत्रको सहभागिता बढाउने सरकारको प्रतिबद्धता सकारात्मक पक्षका रूपमा लिन सकिन्छ ।
यस वर्षको बजेटमा रियल इस्टेट क्षेत्रका लागि केही सकारात्मक संकेतहरू पनि देखिएका छन् । विशेषगरी हाउजिङ तथा अपार्टमेन्ट क्षेत्रलाई केही हदसम्म सम्बोधन गरिएको छ । विदेशी नागरिकले अपार्टमेन्टको २५ प्रतिशतसम्म हिस्सा दीर्घकालीन लिजमा लिन पाउने व्यवस्था आउनु सकारात्मक कदम हो । हाम्रो अपेक्षा भने विदेशीलाई निश्चित सर्तसहित स्वामित्व नै लिन सक्ने व्यवस्था आउँछ भन्ने थियो । त्यो अहिले नभए पनि लिजको अवधारणाबाट सुरुआत भएकाले भविष्यमा स्वामित्वको बाटो समेत खुल्न सक्ने संकेत देखिएको छ ।
सरकारलाई वास्तविक कारोबार मूल्यमै पास हुने व्यवस्था गर्न र त्यसअनुसार करको दरलाई यथार्थपरक बनाउन सुझाव दिएका थियौं । त्यसो गर्दा कारोबार पारदर्शी हुने, सम्पूर्ण रकम औपचारिक बैंकिङ प्रणालीमा आउने र राज्यको राजस्व समेत दीर्घकालीन रूपमा बढ्ने विश्वास थियो ।
तर, यसलाई अझ फराकिलो बनाउनु आवश्यक छ । अहिलेको कर संरचनाले घरजग्गा कारोबारलाई अझै पनि वास्तविक मूल्यमा ल्याउन सकेको छैन । उदाहरणका लागि एक करोड रुपैयाँमा किनबेच भएको सम्पत्ति न्यूनतम् सरकारी मूल्याङ्कनमै पास गर्न व्यवसायी बाध्य हुन्छन् । त्यस्तो अवस्थामा पास खर्च करिब १० लाख रुपैयाँमा सीमित हुन्छ । तर बाँकी ९० लाख रुपैयाँ बैंकिङ प्रणालीमा ल्याउँदा त्यसको स्रोत पुष्टि गर्न समस्या पर्छ ।
हामीले सरकारलाई वास्तविक कारोबार मूल्यमै पास हुने व्यवस्था गर्न र त्यसअनुसार करको दरलाई यथार्थपरक बनाउन सुझाव दिएका थियौं । त्यसो गर्दा कारोबार पारदर्शी हुने, सम्पूर्ण रकम औपचारिक बैंकिङ प्रणालीमा आउने र राज्यको राजस्व समेत दीर्घकालीन रूपमा बढ्ने विश्वास थियो । तर, बजेटले त्यो विषयलाई समेट्न सकेन । अझ नेपाल वित्तीय पारदर्शिता र सम्पत्ति शुद्धीकरणसम्बन्धी अन्तर्राष्ट्रिय मूल्याङ्कनको चुनौती सामना गरिरहेको अवस्थामा घरजग्गा कारोबारलाई पूर्ण रूपमा औपचारिक प्रणालीमा ल्याउनुपर्ने आवश्यकता झन् बढेको छ । तर उच्च कर र वास्तविक मूल्यभन्दा कममा कारोबार दर्ता गर्ने विद्यमान अभ्यासले पारदर्शिता बढाउनेभन्दा पनि अनौपचारिक कारोबारलाई प्रोत्साहन गर्ने जोखिम देखिन्छ ।
त्यसैले घरजग्गा क्षेत्रलाई व्यवस्थित, पारदर्शी र बैंकिङ प्रणालीसँग पूर्ण रूपमा जोड्ने नीति अबको प्राथमिकता हुनुपर्छ । कर बढेपछि त्यसको प्रभाव नपर्ने भन्ने कुरा स्वाभाविक रूपमा सम्भव हुँदैन । घरजग्गा कारोबारमा पनि यसको प्रत्यक्ष असर देखिनेछ । बजेटले कम्पनीमार्फत हुने कारोबारका लागि केही सकारात्मक व्यवस्था गरेको छ । विशेषगरी दफा ५७ सम्बन्धी झन्झट हटाइएको छ । विभिन्न शीर्षकमा लाग्दै आएका कर तथा प्रशासनिक बोझसमेत घटाइएका छन् । त्यस अर्थमा संस्थागत रूपमा कारोबार गर्ने व्यवसायीहरूका लागि बजेट तुलनात्मक रूपमा सहज देखिन्छ ।
तर, व्यक्तिगत रूपमा घरजग्गा किनबेच गर्ने सर्वसाधारण नागरिकका लागि भने अवस्था फरक छ । हाम्रो समाजमा धेरै मानिसले सम्पत्ति व्यापारका लागि मात्र होइन, जीवनका आवश्यक र संवेदनशील परिस्थितिमा पनि बेच्ने गर्छन् । कसैलाई छोराछोरीको शिक्षा खर्च जुटाउनुपर्छ, कसैलाई उपचारका लागि रकम आवश्यक पर्छ, कसैले विवाह वा अन्य पारिवारिक दायित्व पूरा गर्न सम्पत्तिको केही हिस्सा बेच्नुपर्ने अवस्था आउँछ ।
यस्ता व्यक्तिहरूमाथि पुँजीगत लाभकर बढाइनुले थप आर्थिक भार परेको छ । एक करोड रुपैयाँको सम्पत्ति बिक्री गर्दा विभिन्न कर तथा शुल्कका रूपमा करिब साढे १७ लाख रुपैयाँ राज्यलाई बुझाउनुपर्ने अवस्था सिर्जना हुन्छ । यो रकम सर्वसाधारणका लागि सानो विषय होइन । त्यसैले बजेटले व्यवसायिक कम्पनीहरूलाई केही राहत दिएको भए पनि व्यक्तिगत कारोबार गर्ने नागरिकहरूको अवस्थालाई पर्याप्त रूपमा सम्बोधन गर्न सकेको देखिँदैन । कर प्रणाली बनाउँदा राजस्व संकलनसँगै नागरिकको वास्तविक आर्थिक अवस्था र आवश्यकतालाई पनि ध्यान दिनुपर्ने हुन्छ। यही पक्षमा अझ सुधारको आवश्यकता महसुस भएको छ ।
करको दर बढाएर होइन, कारोबारलाई औपचारिक र पारदर्शी बनाउँदै करको आधार विस्तार गरेर राजस्व वृद्धि गर्ने रणनीति आवश्यक छ ।
हाम्रो धारणा के हो भने घरजग्गा क्षेत्रमा करको दर घटाएर करको दायरा विस्तार गर्नुपर्छ । अहिलेको प्रणालीले वास्तविक कारोबारलाई औपचारिक रूपमा आउन प्रोत्साहन गर्न सकेको छैन । महानगरपालिका र उपमहानगरपालिकाहरूमा इजाजतप्राप्त कम्पनीमार्फत मूल्याङ्कन गर्ने व्यवस्था सुरु भइसकेको छ । त्यसैले यस्ता लाइसेन्स प्राप्त कम्पनीलाई नै घरजग्गाको वास्तविक बजार मूल्य निर्धारण गर्ने जिम्मेवारी दिन सकिन्छ ।
यदि वास्तविक चलनचल्ती मूल्यका आधारमा मालपोत पास गर्ने व्यवस्था गरियो र हालको राजस्व दरलाई ५० प्रतिशतसम्म घटाइयो भने राज्यलाई घाटा होइन, उल्टै फाइदा हुन्छ । अहिले एक करोड रुपैयाँमा किनबेच भएको सम्पत्ति न्यूनतम मूल्याङ्कनका आधारमा करिब १० लाख रुपैयाँमा मात्रै पास हुने अवस्था छ । तर वास्तविक मूल्यमै पास हुने वातावरण बनेमा कारोबार रकम पूर्ण रूपमा अभिलेखमा आउँछ ।
यसले पारदर्शिता बढाउनुका साथै राजस्व संकलनमा पनि उल्लेखनीय वृद्धि गर्न सक्छ । अहिले बजार अपेक्षाकृत सुस्त हुँदा पनि घरजग्गा क्षेत्रबाट राज्यले मासिक ६ अर्ब रुपैयाँभन्दा बढी राजस्व उठाइरहेको छ । यदि वास्तविक मूल्यमा कारोबार दर्ता हुने र करको संरचना व्यवहारिक बनाइने हो भने मासिक १२ देखि १५ अर्ब रुपैयाँसम्म राजस्व संकलन हुन सक्ने सम्भावना छ ।
त्यसैले करको दर बढाएर होइन, कारोबारलाई औपचारिक र पारदर्शी बनाउँदै करको आधार विस्तार गरेर राजस्व वृद्धि गर्ने रणनीति आवश्यक छ । घरजग्गा क्षेत्रलाई केवल कारोबारको दृष्टिले मात्र हेर्नु हुँदैन । मानिसले जीवनभरको कमाइ सुरक्षित गर्ने, परिवारका लागि घर बनाउने र भविष्यको आधार तयार गर्ने माध्यमका रूपमा घरजग्गालाई हेर्छन् ।
अधिकांश नागरिकको सपना आफ्नै घर बनाउने र आफ्नो सम्पत्ति सुरक्षित गर्ने नै हुन्छ । त्यसैले यो क्षेत्र एकाएक बढ्ने वा घट्नेभन्दा पनि दीर्घकालीन रूपमा स्थिर रहने प्रकृतिको क्षेत्र हो । राज्यको नीति पनि यही स्थायित्वलाई बलियो बनाउने दिशामा केन्द्रित हुनुपर्छ ।
सरकार र राष्ट्र बैंकले रियल इस्टेट क्षेत्रलाई पूर्ण रूपमा बेवास्ता गरेका छन् भन्ने होइन, केही नीतिगत पहलहरू भएका छन् । तर अहिलेको मुख्य चुनौती लगानीयोग्य पूँजीको अभाव होइन, त्यसको पहुँचको अभाव हो । बैंकिङ प्रणालीमा पर्याप्त तरलता छ, पैसा पनि छ, तर व्यवसायी र सर्वसाधारण ऋण लिन नसक्ने अवस्थामा छन् ।
मासिक २५/३० हजार रुपैयाँ आम्दानी गर्ने व्यक्तिले पनि बैंकबाट ऋण लिएर आफ्नै घर किन्न सक्ने वातावरण निर्माण हुनुपर्छ । घर स्वामित्व केवल उच्च आय भएका वर्गको विशेषाधिकार बन्नु हुँदैन ।
यसको प्रमुख कारण आम्दानी र स्रोत पुष्टि सम्बन्धी विद्यमान मापदण्डहरू हुन् । अहिलेको प्रणालीमा ऋण प्रवाह गर्दा आम्दानीलाई प्रमुख आधार बनाइन्छ । तर कुनै परियोजनाको सम्भाव्यता, सम्पत्तिको मूल्य र भविष्यको आय क्षमतालाई पनि उत्तिकै महत्व दिनुपर्छ । यदि ऋण उच्च आम्दानी भएका व्यक्तिहरूले मात्र पाउने हो भने त्यसलाई वित्तीय पहुँच विस्तार भन्न सकिँदैन । धेरै आम्दानी हुने व्यक्तिलाई त ऋणको आवश्यकता नै कम हुन सक्छ ।
राष्ट्र बैंकले अब आउने मौद्रिक नीतिमार्फत सर्वसाधारण नागरिकलाई केन्द्रमा राख्नुपर्छ । मासिक २५/३० हजार रुपैयाँ आम्दानी गर्ने व्यक्तिले पनि बैंकबाट ऋण लिएर आफ्नै घर किन्न सक्ने वातावरण निर्माण हुनुपर्छ । घर स्वामित्व केवल उच्च आय भएका वर्गको विशेषाधिकार बन्नु हुँदैन । यसका लागि ऋणको अवधि थप लम्ब्याउने विकल्प पनि विचार गर्न सकिन्छ । अहिलेको २०२५ वर्षको अवधिलाई आवश्यकता अनुसार ३५ वा ४० वर्षसम्म विस्तार गर्ने हो भने मासिक किस्ताको भार घट्छ र मध्यम तथा निम्न मध्यम आय भएका परिवारहरू पनि आवास ऋणको पहुँचमा आउन सक्छन् ।
अहिलेसम्म ल्याइएका सहुलियतपूर्ण आवास ऋणका व्यवस्थाहरू व्यवहारमा हेर्दा मुख्यतः उच्च आय भएका र आर्थिक रूपमा सबल वर्गले उपयोग गर्न सक्ने प्रकृतिका देखिएका छन् । तर वास्तविक अर्थमा आवास नीति सफल तब हुन्छ, जब सामान्य तलब खाने कर्मचारी, युवा परिवार र मध्यम वर्गीय नागरिकले पनि बैंकिङ प्रणालीमार्फत आफ्नै घर बनाउने वा किन्ने अवसर प्राप्त गर्छन् ।
त्यसैले अबको मौद्रिक नीतिले ठूलो लगानीकर्ता मात्र होइन, आम नागरिकलाई पनि घरको सपना पूरा गर्ने आधार तयार गर्नुपर्छ । यस वर्षको बजेटमा गैर–आवासीय नेपाली (एनआरएन) सम्बन्धी केही महत्वपूर्ण व्यवस्था समेटिनु सकारात्मक पक्ष हो । पहिले गैर–आवासीय नेपालीले कति परिमाणसम्म सम्पत्ति किन्न पाउने भन्ने सीमित व्यवस्था थियो । तर अहिले सम्पत्ति खरिद गर्न सक्ने अधिकारलाई थप स्पष्ट र व्यवस्थित बनाइएको देखिन्छ । यसले विदेशमा रहेका नेपालीहरूलाई मातृभूमिसँग आर्थिक र भावनात्मक सम्बन्ध कायम राख्न प्रोत्साहन गर्नेछ ।
यद्यपि सम्पत्ति बिक्री गर्दा हुने नाफामा ५० प्रतिशतसम्म कर लगाउने व्यवस्था भने पुनर्विचार गर्नुपर्ने विषय हो । लगानी आकर्षित गर्ने उद्देश्य राख्ने हो भने करको दर सन्तुलित र प्रतिस्पर्धी हुनुपर्छ । अत्यधिक करले अपेक्षित लगानी प्रवाहमा बाधा पुग्न सक्छ ।
एकपटकको नेपाली, सधैंको नेपाली भन्ने अवधारणालाई बजेटले आत्मसात गरेको पक्ष पनि स्वागतयोग्य छ । धेरै नेपाली विभिन्न कारणले विदेशमा बसोबास गरिरहेका छन् । कतिपयले त्यहाँको नागरिकता समेत लिएका छन् । तर त्यसो भन्दैमा उनीहरूको नेपालप्रतिको सम्बन्ध समाप्त हुँदैन । उनीहरूलाई पुनः नेपालसँग जोड्ने, लगानी र सहभागिताका अवसर प्रदान गर्ने नीति आवश्यक थियो । जुन दिशामा सरकार अघि बढेको देखिन्छ ।
व्यक्तिगत रूपमा घरजग्गा कारोबार गर्ने नागरिकको हकमा भने केही व्यवस्थाले थप भार सिर्जना गरेको अनुभूति हुन्छ । विशेषगरी पुँजीगत लाभकर वृद्धि तथा पास खर्चसँग सम्बन्धित राजस्व भारले सर्वसाधारणलाई असर पार्ने देखिन्छ । त्यसैले यी विषयमा सरकारले पुनर्विचार गर्नु उपयुक्त हुनेछ ।
हामीले अर्थमन्त्रीसमक्ष उठाएका धेरै विषय बजेटमा समेटिएका छन् । कर प्रणाली सुधार, निजी क्षेत्रमैत्री वातावरण निर्माण तथा विदेशीलाई अपार्टमेन्ट उपलब्ध गराउने व्यवस्था जस्ता विषयमा हाम्रो सुझावको प्रतिबिम्ब देखिन्छ । विदेशीलाई अपार्टमेन्ट बिक्री गर्न पाउनुपर्ने हाम्रो माग पूर्ण रूपमा सम्बोधन नभए पनि दीर्घकालीन लिजको व्यवस्था आउनु सकारात्मक सुरुआत हो ।
तर, व्यक्तिगत रूपमा घरजग्गा कारोबार गर्ने नागरिकको हकमा भने केही व्यवस्थाले थप भार सिर्जना गरेको अनुभूति हुन्छ । विशेषगरी पुँजीगत लाभकर वृद्धि तथा पास खर्चसँग सम्बन्धित राजस्व भारले सर्वसाधारणलाई असर पार्ने देखिन्छ । त्यसैले यी विषयमा सरकारले पुनर्विचार गर्नु उपयुक्त हुनेछ ।
व्यावसायिक दृष्टिकोणबाट हेर्दा भने घरजग्गा क्षेत्रका अधिकांश मागहरू सम्बोधन भएका छन् । व्यवसाय सञ्चालनका क्रममा देखिएका धेरै नीतिगत जटिलता हटाइएका छन् र निजी क्षेत्रलाई प्रोत्साहन गर्ने संकेत बजेटले दिएको छ । तर नेपालको अनुभवले एउटा कुरा स्पष्ट देखाएको छ, राम्रो बजेट ल्याउनु मात्र पर्याप्त हुँदैन, त्यसको प्रभावकारी कार्यान्वयन अझ महत्वपूर्ण हुन्छ । विगतमा पनि विभिन्न सरकारहरूले आकर्षक र महत्वाकांक्षी बजेट ल्याएका थिए । तर कार्यान्वयन कमजोर हुँदा अपेक्षित परिणाम प्राप्त हुन सकेन । नीति घोषणा र व्यवहारिक कार्यान्वयनबीचको दूरी नै मुख्य चुनौती रहँदै आएको छ ।
यसपटक भने राजनीतिक स्थायित्वको अपेक्षा गरिएको छ । सरकार आफ्नो कार्यकाल पूरा गर्ने दिशामा अघि बढ्न सकेमा बजेटमा घोषणा गरिएका कार्यक्रमहरू कार्यान्वयन हुने सम्भावना पनि बलियो हुन्छ । त्यसैले अबको मुख्य ध्यान बजेटको गुणस्तरभन्दा पनि त्यसको कार्यान्वयन क्षमतामा केन्द्रित हुनुपर्छ ।
(नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णुप्रसाद घिमिरेसँग गरेको कुराकानीमा आधारित )
